Le Vietnam a ouvert son marché immobilier aux étrangers en 2015, puis clarifié les règles avec la loi sur le logement 2023 et la loi foncière 2024, toutes deux entrées en vigueur le 1er janvier 2025. Ce cadre juridique offre des opportunités réelles, mais avec des restrictions importantes qu'il faut maîtriser avant de se lancer.

Vietnam opened its real estate market to foreigners in 2015, then clarified the rules with the 2023 Housing Law and 2024 Land Law, both effective January 1, 2025. This legal framework offers real opportunities, but with significant restrictions that must be understood before investing.

Việt Nam đã mở cửa thị trường bất động sản cho người nước ngoài từ năm 2015, sau đó làm rõ các quy định với Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024, đều có hiệu lực từ 01/01/2025. Khung pháp lý này mang đến cơ hội thực sự, nhưng kèm theo những hạn chế quan trọng cần nắm vững trước khi đầu tư.

ベトナムは2015年に外国人に不動産市場を開放し、その後2023年住宅法と2024年土地法（いずれも2025年1月1日施行）で規則を明確化しました。この法的枠組みは実際の投資機会を提供しますが、投資前に理解すべき重要な制限があります。

베트남은 2015년에 외국인에게 부동산 시장을 개방했으며, 이후 2023년 주택법과 2024년 토지법（모두 2025년 1월 1일 시행)으로 규정을 명확히 했습니다. 이 법적 프레임워크는 실질적인 기회를 제공하지만, 투자 전 반드시 이해해야 할 중요한 제한이 있습니다.

Ce que vous pouvez acheter

What you can buy

Những gì bạn có thể mua

購入可能な物件

구매 가능한 매물

Tout étranger titulaire d'un passeport et d'un visa valide peut acquérir un bien immobilier au Vietnam dans un projet résidentiel commercial agréé. Aucune condition de résidence ou de permis de travail n'est requise (Bamboo Routes, Lexology).

Any foreigner with a valid passport and visa can purchase real estate in Vietnam within an approved commercial residential project. No residency or work permit is required (Bamboo Routes, Lexology).

Bất kỳ người nước ngoài nào có hộ chiếu và visa hợp lệ đều có thể mua bất động sản tại Việt Nam trong dự án nhà ở thương mại được phê duyệt. Không yêu cầu cư trú hay giấy phép lao động (Bamboo Routes, Lexology).

有効なパスポートとビザを持つ外国人は、認可された商業住宅プロジェクト内でベトナムの不動産を購入できます。居住許可や労働許可は不要です（Bamboo Routes, Lexology）。

유효한 여권과 비자를 가진 외국인은 승인된 상업 주거 프로젝트 내에서 베트남 부동산을 구매할 수 있습니다. 거주 허가나 취업 허가는 필요하지 않습니다(Bamboo Routes, Lexology).

Cas particulier : un étranger marié à un(e) citoyen(ne) vietnamien(ne) peut obtenir la pleine propriété (freehold) sans limitation de durée (Rumavi, Viettonkin).

Special case: a foreigner married to a Vietnamese citizen can obtain full ownership (freehold) with no time limit (Rumavi, Viettonkin).

Trường hợp đặc biệt : người nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam có thể sở hữu đầy đủ quyền (freehold) không giới hạn thời gian (Rumavi, Viettonkin).

特例：ベトナム国民と結婚した外国人は、期間制限なしで完全所有権（フリーホールド）を取得できます（Rumavi, Viettonkin）。

특수 사례 : 베트남 국민과 결혼한 외국인은 기간 제한 없이 완전 소유권(프리홀드)을 취득할 수 있습니다(Rumavi, Viettonkin).

Le système de leasehold : 50 + 50 ans

The leasehold system: 50 + 50 years

Hệ thống quyền thuê dài hạn : 50 + 50 năm

リースホールド制度：50年 + 50年

리스홀드 제도 : 50 + 50년

Les étrangers acquièrent un leasehold de 50 ans à compter de la date d'émission du certificat de propriété (Pink Book). Ce bail est renouvelable une fois pour 50 ans supplémentaires (100 ans total). Le leasehold vietnamien de 50+50 ans est juridiquement plus sécurisé que le système thaïlandais (30 ans, arrangements 30+30+30 invalidés par la Cour suprême en mars 2025), selon Rumavi.

Foreigners acquire a 50-year leasehold from the date the ownership certificate (Pink Book) is issued. This lease is renewable once for an additional 50 years (100 years total). Vietnam's 50+50 year leasehold is legally more secure than Thailand's system (30 years, with 30+30+30 arrangements invalidated by the Supreme Court in March 2025), according to Rumavi.

Người nước ngoài được cấp quyền thuê dài hạn 50 năm kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (Sổ hồng). Hợp đồng này được gia hạn một lần thêm 50 năm (tổng cộng 100 năm). Hệ thống 50+50 năm của Việt Nam an toàn về mặt pháp lý hơn so với Thái Lan (30 năm, các thỏa thuận 30+30+30 bị Tòa án Tối cao bác bỏ tháng 3/2025), theo Rumavi.

外国人は所有権証明書（ピンクブック）発行日から50年のリースホールドを取得します。このリースはさらに50年の1回更新が可能（合計100年）。ベトナムの50+50年リースホールドは、タイの制度（30年、30+30+30の取り決めが2025年3月に最高裁で無効化）より法的に安全です（Rumavi）。

외국인은 소유권 증명서(핑크북) 발급일로부터 50년의 리스홀드를 취득합니다. 이 임대는 50년 추가로 1회 갱신 가능（총 100년). 베트남의 50+50년 리스홀드는 태국의 제도(30년, 30+30+30 약정이 2025년 3월 대법원에서 무효화됨)보다 법적으로 더 안전합니다(Rumavi).

Le processus d'achat en 6 étapes

The 6-step buying process

Quy trình mua nhà 6 bước

6ステップの購入プロセス

6단계 구매 프로세스

Les frais à prévoir

Fees to expect

Các khoản phí cần lưu ý

想定すべき費用

예상 비용

Les pièges à éviter

Pitfalls to avoid

Những cạm bẫy cần tránh

避けるべき落とし穴

피해야 할 함정

• Quota dépassé : toujours vérifier par écrit que le quota de 30% n'est pas atteint.
• Projet non agréé : seuls les projets résidentiels commerciaux approuvés sont ouverts aux étrangers.
• Contrat de bail déguisé : certains promoteurs proposent des baux de 50 ans au lieu d'un vrai contrat de vente.
• Permis manquants : vérifier le certificat d'investissement, le permis de construire et le droit d'usage du terrain.
• Location courte durée sans licence : louer en Airbnb sans licence touristique est techniquement illégal.

• Quota exceeded: always verify in writing that the 30% quota hasn't been reached.
• Unapproved project: only approved commercial residential projects are open to foreigners.
• Disguised lease contract: some developers offer 50-year leases instead of actual sale contracts.
• Missing permits: check the investment certificate, construction permit, and land use rights.
• Unlicensed short-term rental: renting on Airbnb without a tourism license is technically illegal.

• Hạn mức đã đầy : luôn xác nhận bằng văn bản rằng hạn mức 30% chưa đạt.
• Dự án chưa được phê duyệt : chỉ các dự án nhà ở thương mại được duyệt mới mở cho người nước ngoài.
• Hợp đồng thuê trá hình : một số chủ đầu tư đưa ra hợp đồng thuê 50 năm thay vì hợp đồng mua bán thực sự.
• Thiếu giấy phép : kiểm tra giấy chứng nhận đầu tư, giấy phép xây dựng và quyền sử dụng đất.
• Cho thuê ngắn hạn không phép : cho thuê qua Airbnb mà không có giấy phép du lịch là bất hợp pháp.

• 枠超過：30%の枠が埋まっていないことを必ず書面で確認してください。
• 未認可プロジェクト：外国人に開放されているのは認可された商業住宅プロジェクトのみです。
• 偽装リース契約：一部のデベロッパーは実際の売買契約の代わりに50年リースを提示します。
• 許可証の欠如：投資証明書、建設許可、土地使用権を確認してください。
• 無許可の短期賃貸：観光ライセンスなしでAirbnbで貸し出すことは技術的に違法です。

• 쿼터 초과 : 30% 쿼터가 차지 않았는지 반드시 서면으로 확인하세요.
• 미승인 프로젝트 : 승인된 상업 주거 프로젝트만 외국인에게 개방됩니다.
• 위장 임대 계약 : 일부 시행사는 실제 매매 계약 대신 50년 임대를 제시합니다.
• 누락된 허가 : 투자 인증서, 건축 허가, 토지 사용권을 확인하세요.
• 무허가 단기 임대 : 관광 라이센스 없이 에어비앤비에서 임대하는 것은 기술적으로 불법입니다.

Conclusion

Conclusion

Kết luận

結論

결론

Acheter un bien au Vietnam en tant qu'étranger est légal, encadré et de plus en plus fluide depuis les réformes de 2025. Le système de leasehold 50+50 ans offre une sécurité juridique raisonnable. L'essentiel est de travailler avec un avocat indépendant, de vérifier chaque document, et de ne jamais verser d'acompte sans confirmation écrite du quota.

Buying property in Vietnam as a foreigner is legal, regulated, and increasingly smooth since the 2025 reforms. The 50+50 year leasehold system offers reasonable legal security. The key is to work with an independent lawyer, verify every document, and never pay a deposit without written quota confirmation.

Mua bất động sản tại Việt Nam với tư cách người nước ngoài là hợp pháp, được quản lý và ngày càng thuận lợi kể từ các cải cách 2025. Hệ thống quyền thuê 50+50 năm mang lại sự an toàn pháp lý hợp lý. Điều quan trọng là làm việc với luật sư độc lập, kiểm tra mọi tài liệu, và không bao giờ đặt cọc khi chưa có xác nhận hạn mức bằng văn bản.

外国人としてベトナムで不動産を購入することは合法であり、2025年の改革以降ますますスムーズになっています。50+50年のリースホールド制度は合理的な法的安全性を提供します。重要なのは、独立した弁護士と協力すること、すべての書類を確認すること、そして枠の書面確認なしに頭金を支払わないことです。

외국인으로서 베트남에서 부동산을 구매하는 것은 합법적이며, 2025년 개혁 이후 점점 더 원활해지고 있습니다. 50+50년 리스홀드 제도는 합리적인 법적 안전을 제공합니다. 핵심은 독립 변호사와 협력하고, 모든 서류를 확인하며, 쿼터 서면 확인 없이 계약금을 지불하지 않는 것입니다.